2018年第一季度全球最佳房产投资城市

目前的经济周期是否已达到顶峰是市场分析师进入2018年Q1时反复面对的问题。房地产和投资专家都看好亚洲，对欧洲市场的潜力大部分乐观，同时也谨慎地在观察英国退欧的情况。然而，经过全球经济金融危机以来最好一年，市场态度总体认为目前机会无处不在。

美国

美国的房地产市场在过去的两年里经历了一个重大的起色。美国历史上最严重的住房危机发生十多年后，似乎终于进入了可持续的复苏时期。根据惠誉国际评级公司的预测，进入2018年时房地产市场没有放缓的迹象，并将保持在全球表现最佳之一。美国房价预计今年将上涨4.6％

德州
由于经济蓬勃发展，达拉斯和孤星州许多其他地区的房产市场在过去几年中出现了繁荣景象。由于税收较低，生活成本较低，许多有利可图的公司不断在这里迁移、扩张或开展业务。房产销售额预计在2018年将增长6％。

休斯顿
休斯顿的房产市场在2017年创下销售新高，在哈维飓风过后出乎意料的强劲反弹之后，比前年高3.5％。休斯敦房地产经纪人协会(Houston Association of Realtors) 公布，截至12月底休斯顿地区已售卖79117套单户住宅房，总售价为230亿美元。全年中位价格上涨了3.8％至229,900美元。

纽约
据报道，谷歌将在未来两个月内收购纽约市中心的切尔西市场大楼。这并不是这家科技巨头第一次进行房地产收购。谷歌收购他们纽约总部对面的切尔西市场大楼引起了房地产市场和科技行业的纷纷评论，都在讨论收购对公司未来的计划意味着什么。

华盛顿
金县(King County) 房产税将视居住地而定上调9％至31％，这是近代历史上金县最大的房产税增长。2018年房产税的增加幅度在城市之间差别不少。康乃馨这个小城市将面临最大的增长，评估房价中位数税上涨了31％，而诺曼底市则是最低的9％。

亚洲

芭提亚
卡塔尔航空公司在芭堤雅U-Tapao Rayong国际机场开始运营第一个直飞芭堤雅的航班。这条新航线是为了应对卡塔尔航空乘客增长的需求，允许全球150多个地区直飞芭堤雅。

日本出资连接泰国三个主要机场廊曼、素万那普和U-Tapao的高速列车将于2023年开始运营，沿线的芭堤雅将成为其中一站。设立这吸引巨大外国投资的大项目是为了促进东部经济走廊的交通运输。鉴于目前没有公共交通工具连接芭堤雅和罗勇的U-Tapao机场，将芭堤雅火车站纳入这个大型项目肯定会促进城市间的人流。

曼谷
泰国第七届泰国旅游论坛（TTF）的行业专家预测，曼谷正处在成为世界的“超级大都市”的风口浪尖。未来五年曼谷地铁系统的快速扩张将为旅游业带来更多的经济机遇。此外曼谷还在建设几个大型设施项目，如东部经济走廊，廊曼- 素万那普- U-Tapao 高铁线路。深海港口也在曼谷梭桃邑、Map Ta Phut和拉查巴邦扩张。

普吉岛
泰国亚航今年早些时候开始了每日的澳门- 普吉岛航班，连接普吉岛和澳门。中国游客到普吉岛的人数一直在上升，亚航也因此决定增加从澳门飞往普吉岛的航班数量。

马尼拉
据近期报道，荷兰将协助菲律宾开发马尼拉湾可持续发展总体规划（MBSDMP）。两国同意制定总体规划，发展和管理马尼拉湾地区，把它恢复到“昔日的辉煌”。这大项目将将在未来31个月内实施进行，海湾地区的发展有望带来巨大的机遇。预计由马尼拉湾发展带动的其他创收投资包括交通运输项目，如将其连接到帕西格河以及拉古纳湾的计划。

新加坡
在近期的议会中，新加坡政府宣布私人住宅有可能开始允许短期出租，如Airbnb提供的短期住宿。国家发展部部长黄宏伟进一步评论说，政府官员正在制定监管指标，并在拟定的措施上征求公众意见后再确定新政策。目前3个月以下的短期出租在新加坡是非法的。

加拿大

蒙特利尔
根据蒙特利尔房地产局（Greater Montreal Real Estate Board）的数据，蒙特利尔房地产市场在1月份持续增长，价格和销售数量同比上涨。该地区最强劲的价格涨幅是在蒙特利尔岛，岛上的中位数公寓价格上涨了4％，从2017年1月的$ 280,000上涨到$ 292,000。

卡尔加里（艾伯塔）
卡尔加里经济增长的主要领域之一就是能源行业。卡尔加里房地产局（Calgary Real Estate Board）表示卡尔加里的经济状况已经从两年前的低点反弹，油价目前是三年以来最高的期间。

经过两年的挣扎，艾伯塔省目前被多方预计在今年加拿大GDP增长的排行榜领先。最新的就业数据出乎预料的乐观– 目前的就业人数比石油价格暴跌之前还要多。然而，用“恢复”来形容艾伯塔近期的经济状况似乎不太准确，因为它并没有回到之前的模样。

经济衰退迫使公司大量的被削减工作，其中有许多工作可能根本不需要存在。经济体系和多行业被迫适应，从此出现了不同的工作、新的技能、行业变化，甚至渴望已久的目标：多样化的市场。

多伦多/温哥华
加拿大联邦住房机构的一份新报告显示，多伦多和温哥华的房屋建筑在2010年至2016年之间没有跟上需求激增的步伐，导致房价的迅速上升。

多伦多的房价在所审查的时期内飙升了40％，温哥华上涨了48％。

欧洲

据路透社报道，国家经济和社会研究所的数据显示英国的经济将在未来两年增长得比之前预测的要快，主要得益于全球经济的强劲。

伦敦
全球投资者的强劲需求意味着伦敦在2017年重新成为全球最活跃的房地产投资市场，而且目前并没有出现投资需求下降的迹象。虽然英国脱欧将带来某些不确定元素，伦敦房地产的全球买家仍然继续交易。新的入市场投资者、有利的全球定价和轮换风险将在2018年里促进房产投资市场，中国将再次占据主导地位。

曼彻斯特（英国北部）
总价700亿英镑用于未来30年北方基础设施改造的提案已经被公布。其中北方大规模铁路(Northern Powerhouse Rail) 方案包括通过布拉德福德（Bradford）连接曼彻斯特和利兹的一条新的铁路线。曼彻斯特机场和利物浦之间的新线路也包括在提案内。北方交通部门预测改善措施将在2050年前为英国北部带来1000亿英镑的经济增长和85万个多余就业机会。这大项目的目标是确保130万人在北方主要的四个或更多城市的一小时之内。

柏林
德国初创企业在2017年创下了新纪录，新投资企业的投资额增长了88％，达到43亿欧元。总部位于柏林的企业占了最大份额的资金，吸引了全国70％的创业投资，巩固了德国首都作为欧洲最热门的创业场所之一的地位。

法兰克福
面临英国脱欧全球投资银行竞相在欧盟内设立新的总部，高盛集团（Goldman Sachs Group）、摩根大通（JPMorgan Chase）和摩根士丹利（Morgan Stanley）正在法兰克福大量进行招聘。银行希望在法兰克福填补尽可能多的职位，以限制搬迁伦敦的员工及其家属造成的干扰。高盛计划在法兰克福增加一倍以上的员工人数至400人，而摩根士丹利计划在德国金融中心增加约200人。鉴于法兰克福经验丰富的银行员工的稀缺性，公司希望任何回国的德国侨民能够满足潜在的缺乏。鉴于外国移民而入职的可能性，银行已经开始在国际学校和租赁公寓预留位子，与面对资源的不足。

大洋洲

悉尼和墨尔本
因面对严格的投资贷款规定影响悉尼房产市场，联合首府城市房屋价格指数在1月份下滑0.5％，12月份下降0.4％。这对监管机构是好消息，但这也可能会拖累消费者的消费能力。数据显示，悉尼房屋市场在2012年2月至7月之间上涨了75％，现在已经从高峰期下降了3.1％。墨尔本的情况稍微乐观点，部分原因是人口快速增长，1月份房价下跌0.2％，全年涨幅高达8.0％。

布里斯班
房地产分析师预测布里斯班有望在未来五年内成为澳大利亚表现最佳的首府城市房地产市场。各种经济和人口因素可能有助于改善布里斯班市场的状况。净州际移民到昆士兰州现在是所有州中最高的，自2013年6月以来首次超过维多利亚州。昆士兰州的就业增长率目前是所有州或领地中最快的，在过去一年中创造了113,000个就业机会。这意味着更多的住房需求，有助于改善资本收益。

新西兰
新西兰房地产研究所发布的一份报告显示，新西兰房屋市场2017年收盘上涨。这违背了很多评论家的预测，他们坚信房价在2017年将会下跌。

因为该国在过去十年中看到房价飙升，新西兰政府去年宣布将在2018年初禁止外国人购买现有住房。一些行业专家不相信这禁令会产生有意义的影响，说外国人只占市场的一小部分，认为这个比例低至1％。大部分外国买家更偏向于购买一手房—新西兰的新政策并不包括一手房。

总体

地缘政治展望
2017年初，随着德特朗普的选举胜利，全球市场处于一个紧张的状态，同时也为法国大选结果和英国脱欧而担心。不过许多年初现有的风险并没有实现，因此带动了股市强劲的表现。2018年起步于强大的经济背景，最大的担忧是美国贸易保护主义的可能性。这是可能会改变全球经济增长和收益前景的风险，并质疑我们的经济前景。北美自由贸易协定谈判的任何细分将带给全球贸易不祥迹象，短期内将影响新兴市场股票。

货币和外汇展望
据彭博社报道，英镑在今年1月初触及了英国脱欧后对美元的新高，分析师敦促谨慎行事，投资者都急着买长。根据法国兴业银行（Societe Generale SA）策略师Kit Juckes的数据，英国货币虽然表面上是有所复苏，实际上更多的是收美元的影响。从1月初开始全球储备货币与英镑走强同步下跌超过2％。

彭博社也报道，人民币自2015年8月货币贬值以后在2018年2月初的跌幅最大，因为中国报告的贸易顺差远远小于预期。据路透社报道，该国在停止两年后恢复了合格境内有限合伙计划，并向全球约十几家资金管理公司授予许可证，允许他们在中国筹集海外投资资金。

利率与央行展望
十年的低利率已经造成了世界经济的不平衡和脆弱性。当这一周期结束时，诸如没有资金的养老金债务，高的青年失业率和经济失衡等结构性问题将重新浮出水面。我们需要注意经济乐观情绪转变为市场欣快感，因我们对量化宽松退出对市场的影响知之甚少。

投资者正在关注英国央行在未来几个月加息的迹象，在十一月份首次提高利率后，英国央行将加息。英国经济在2017年底增长速度超过预期，5月份金融市场为英国央行加息提供了50-50倍的机会。

房屋泡沫展望
即将卸任的美联储主席耶伦（Janet Yellen）表示，美国股市和商业房地产价格上涨，但并没有说这些市场泡沫。现在的金融体系“资本化程度要好得多”，而且银行体系比十年前进入全球金融危机时“更有弹性”。