福布斯(Forbes)：如何把置业投资定位到最佳区域

当福布斯(Forbes)以及其他主流媒体向我们询问房地产投资意见时，我们往往会鼓励房产投资人打破思维局限性，跳出思维定式，多考虑一些非常规的房地产投资影响因素。这次被采访的问题是：“如何判断一个区域是否具有投资价值？”我们给出了一个简化的最佳解题思路，即我们原创算法的思维逻辑：关注经济指标的变化（如：领先指标Leading Variables和滞后指标Lagging Variables），并且寻找经济指标与房地产投资之间的关系。

滞后指标（Lagging Variables）是在经济波动发生以后才显示作用的指标。是对总体经济运行中已经出现的峰和谷的一种确认，可以对领先指标显示的信号进行验证。滞后指标能充分反应已发生的事件，但是不适合用于对未来事件的预测。常见的国家经济滞后指标有国内生产总值（GDP），居民消费价格指数（CPI），和失业率。这些指标对于未来事件的预测可起到参考作用，不过在这些指标被公布之前，市场交易定价已经考虑了这些因素，并已反馈在价格上。在房地产行业里常见的滞后指标包括：区域经济指标，历史价位浮动，和历史成交量。值得注意的是：若只考虑这些滞后指标和历史趋势，并不能准确地判断市场的未来走势。

领先指标（Leading Variables）的基本思想是，某些经济变量和另外一些经济变量之间有着直接的关系，这些经济变量的变化将直接影响另一些经济变量的变化。因此，可以设想通过某些经济变量的变化趋势来预测另一些经济变量的变化趋势。运用领先指标可以预测经济发展趋势，比滞后指标更适合判断未来事件。比如常见的领先指标：农业和工业的产值，库存或其他活动指标，这些指标可反应产量增长或GDP增长。在房地产行业中，最主要的两个领先指标为预期加息政策和人口增长趋势。预期加息政策属于宏观经济影响因素，对个别区域投资潜力的影响不大，但人口增长趋势则不同，对区域投资潜力的影响较大。当一个区域的人口稳步增长，但是相应的供房量没有跟上，那么该区域的房价和租金会逐步攀高，同时会吸引更多机构和企业来开发该区域，最终提高了该区域的生活便捷性，舒适度等其他方面。在金房本，我们致力于完善地图数据，开发绘制特殊地图的技术，从而判断不同区域的人口变化和增长趋势。金房本的房产投资客户即可受益于此技术，有效地在具有成长潜力的区域进行置业投资，领先于市场行动起来。

以上是对这个“如何判断一个地区是否具有投资价值？”问题极为简单概括的回答，毕竟金房本独自开发的算法包含了上千个不同的数据点，在此处无法一一细谈。值得一提的是，若投资人能掌握好上述的两个领先指标，并且保证指标准确度，那么投资人对房地产投资的判断和收益回报将远远优越于市场平均水平。

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